空き家を賃貸に出す際のメリットは？注意点についても解説

誰も住んでいない空き家を所有したまま、毎年の固定資産税や定期的な維持管理の負担にお困りではありませんか。
そのまま放置し続けると建物は急速に老朽化して修繕費がかさむばかりですが、賃貸物件として活用すれば、家賃収入を得ながら大切な資産を守ることができます。
本記事では、空き家を賃貸に出すことで得られる具体的なメリットをはじめ、事前に把握しておくべきデメリットとその対処法、失敗を防ぐための注意点について解説します。
思い入れのある空き家を手放すことなく、将来に向けてしっかりと有効活用していきたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を賃貸に出す3つの主要メリット

空き家を賃貸に出すメリットには、主に家賃収入の獲得や資産の保持などがあります。
まずは、空き家を賃貸に出すことで得られる3つのメリットについて解説していきます。

家賃収入で固定費を削減

誰も住んでいない空き家でも、固定資産税や火災保険料は発生し、草刈りや換気のために現地へ通う費用もかかります。
そこで賃貸に出して家賃収入を得られれば、固定費や管理費に充てられ、所有に伴う持ち出しを抑えやすいでしょう。
家賃が諸経費を上回る場合は、設備交換や修繕に備える資金として余剰分を計画的に積み立てることもできます。
ただし、家賃の全額が利益になるわけではないため、管理委託料や税金などを含めた収支確認が欠かせません。
また、入居者が日常的に換気や通水をおこなうことで建物の状態を保ちやすくなり、資産を活用しながら維持できる点も魅力です。

手放さずに相続対策する

親から受け継いだ実家を家族の資産として残したい場合は、売却せず賃貸へ回すことで、所有権を維持したまま活用できます。
そのため、思い出のある住まいを手放さず、将来自分や子どもが利用する可能性も残しながら家賃収入を得られるでしょう。
一方、再び使う時期が決まっているなら、予定に合わせて賃貸期間や契約形態を選ぶ必要があるでしょう。
また、相続税の計算では、第三者へ貸す建物や土地は自用と評価方法が異なり、貸家や貸家建付地として扱われます。
一定条件を満たす土地では小規模宅地等の特例が使える場合もあるため、早めに税理士へ相談し、適用条件を確認すると安心です。

管理委託で負担を軽減

賃貸物件の管理では、家賃回収や入居者対応、修繕手配、退去時の立ち会いなど幅広い業務が発生します。
自主管理なら委託料を抑えられる一方、夜間の連絡や急な設備トラブルにも自分で対応する必要があり、負担が増えやすいでしょう。
そこで管理会社へ委託すれば、入居者との窓口や現地対応を任せられ、遠方の空き家でも管理しやすくなります。
管理委託料は家賃の5%程度が目安ですが、実際の金額や対応範囲は会社や契約内容で異なるため、契約前の確認が欠かせません。
また、家賃回収や巡回、修繕手配など、任せたい業務が料金に含まれるか確認すれば、日常的な管理負担を軽くできるでしょう。

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賃貸化に潜むデメリットとその対処法

前章では空き家を賃貸に出すメリットについて述べましたが、どのようなリスクがあるのかも気になりますよね。
ここでは、賃貸化に潜むデメリットと、その具体的な対処法について解説します。

入居者トラブルと防止策

空き家を貸し出すと、家賃滞納や騒音、無断でのペット飼育などが起こる可能性があるため、契約前に条件と禁止事項を明確にします。
とくに一戸建てでは、ごみ集積所の利用方法や清掃当番など地域独自のルールもあり、入居前の書面共有が安心につながるでしょう。
また、入居審査にくわえて家賃債務保証を利用すれば、万が一の滞納時にも未払いへ備えやすくなります。
ペットや楽器の条件、設備不具合時の連絡先も契約書へ記載し、対応方法を決めておくことが欠かせません。
さらに、退去時の認識違いを防ぐため、原状回復の考え方を説明し、入居時の室内を写真などで記録しておくと安心でしょう。

修繕費用と見積もり方

賃貸を始める前には、屋根や外壁の防水、給排水管、水回り設備などを点検し、安全に生活できる状態へ整える必要があります。
修繕内容によっては費用が100万円単位になる場合もあるため、必要な工事を洗い出し、優先順位を付けて資金計画を立てましょう。
また、入居後に給湯器やエアコンなどが故障した場合、通常の使用に必要な修繕は原則として貸主負担となります。
そのため、家賃収入の一部を修繕資金として確保し、急な出費にも対応できるよう備えることが欠かせません。
見積もりは同じ条件で複数社へ依頼し、金額だけでなく工事範囲や部材、保証内容まで比較すると選びやすいでしょう。

管理会社選びのポイント

仕事や家庭と賃貸経営を無理なく両立するには、入居者からの連絡や設備トラブルに、夜間や休日でも対応できる管理体制が重要です。
まずは窓口の受付時間や現地対応の流れを確認し、緊急時にどこまで任せられるか把握しておきましょう。
また、賃貸住宅管理業の登録状況や賃貸不動産経営管理士の在籍状況は、会社の体制を判断する材料になります。
管理委託料を比べる際は、家賃回収や定期巡回、退去時の立ち会いなど、基本料金に含まれる業務を確認することが大切です。
さらに、地域での募集実績や空室時の提案力、報告頻度、担当者との連絡の取りやすさまで比較すると安心でしょう。

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空き家を貸す前に知るべき3つの注意点

ここまで賃貸化のメリットやデメリットを解説しましたが、実際に貸し出す前のポイントもおさえておきましょう。
最後に、空き家を賃貸に出す前に押さえておきたい注意点について解説していきます。

市場調査と家賃設定のコツ

空室期間が長引くと家賃収入を得られないため、貸し出す前に周辺の賃貸物件を調べ、相場を把握することが重要です。
築年数や建物面積、駅からの距離が近い物件を比較し、希望収入だけを基準に家賃を決めないようにしましょう。
また、人口動向や世帯構成を確認すれば、単身者向けかファミリー向けかなど、想定する入居者像を整理できます。
一戸建てでは駐車場の有無やペット相談可なども選ばれる理由になり、建物条件だけでは測れない価値といえるでしょう。
そこで地域に詳しい不動産会社へ相談し、似た物件との違いや需要を踏まえて家賃を決めれば、無理のない収益計画につながります。

確定申告と節税のステップ

家賃や礼金などの総収入から必要経費を差し引いた金額は不動産所得となるため、貸し出し後は収支を記録します。
まずは固定資産税や火災保険料、管理委託料などの領収書を保管し、家賃の入金と合わせて帳簿へ整理しておきましょう。
また、建物や設備の取得費を一定期間で経費化する減価償却や、修繕費として処理できる工事かも確認が必要です。
青色申告には控除などの制度がありますが、事前申請や帳簿作成が必要なため、初年度から準備すると進めやすくなります。
さらに、所得は1月1日から12月31日までを集計するため、申告期限を確認し、不明点は税理士や税務署へ相談すると安心でしょう。

契約形態の特徴と選び方

賃貸借契約には主に普通借家契約と定期借家契約があり、将来の利用予定によって適した契約形態が異なります。
普通借家契約は更新を前提とするため長期的に貸す物件に向き、貸主側から更新を断るには正当な理由が必要になるでしょう。
一方、定期借家契約は決めた期間の満了で終了するため、将来自分や家族が住む予定がある場合に検討しやすい契約です。
また、双方が合意すれば再契約もできますが、期間満了で終了することを別書面で説明するなど、所定の手続きが求められます。
そのため、地域の需要や想定家賃、再利用したい時期も比較し、不動産会社と確認しながら自分に合う契約形態を選びましょう。

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まとめ

空き家を賃貸に出すと家賃収入で維持費をまかなえるだけでなく、実家を手放さずに相続対策ができ、管理を委託すれば負担も軽減できます。
一方で入居者トラブルや高額な修繕費といったリスクもあるため、事前のルール作りや資金準備をおこない、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
実際に貸し出す前には周辺の市場調査による適正な家賃設定や確定申告の準備を進め、自身の将来設計に合った契約形態を選ぶと良いでしょう。