空き家の活用ビジネスについて！成功の秘訣と注意点も解説

誰も住んでいない実家や相続した不動産など、使い道のない空き家の活用方法について、どう動くべきかお困りではありませんか。
そのまま放置すると建物の老朽化が進むだけでなく、固定資産税の負担や維持管理の手間ばかりが増えてしまうため、安定した収益を生み出すビジネスへと早急に転換させることが重要です。
本記事では、空き家を活用したビジネスの代表的なモデルや成功に導くための秘訣、そして事前に押さえておくべきリスクと注意点について解説します。
大切な資産である空き家を単なる負担に終わらせず、新たな価値を生み出す魅力的な収益源として賢く生まれ変わらせたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家活用ビジネスの代表的な3つの事例

空き家を活用したビジネスには、主に賃貸やシェアハウスなどの種類があり、初めにその代表的な事業形態を押さえる必要があります。
まずは、空き家活用ビジネスにおける3つの事例について解説していきます。

賃貸住宅としての活用

空き家を賃貸住宅として貸し出す方法は、毎月の家賃から管理費や税金などの経費を差し引き、継続的な収益を得る仕組みです。
収支を考える際は、管理委託手数料や固定資産税にくわえ、将来の修繕に備える積立金も見込んでおくと安心でしょう。
また、水回りや内装の状態によっては改修費が大きくなるため、入居者募集の費用も含めて初期投資を整理する必要があります。
初期費用を抑えたい場合は借主が一部を改修する方法もありますが、工事範囲や費用負担は契約前に明確にすることが大切です。
さらに、空室期間や維持費を反映した実質利回りを基準にすれば、より現実的な収支計画を立てやすくなるでしょう。

シェアハウスへの転用

シェアハウスは、入居者がそれぞれ個室を使いながら、台所や浴室などの共用部分を複数人で利用する住まい方です。
複数の部屋から家賃を得られるため、1世帯に貸す場合より総収入を高められる可能性があり、空き家の間取りも生かしやすいでしょう。
一方で、通常の修繕にくわえて共用家具や家電、防災設備などの準備が必要となるため、初期費用は細かく見積もる必要があります。
また、学生向けや子育て世帯向けなど入居者像に合うテーマを設けることは、物件の特徴を打ち出すうえで効果的です。
さらに、清掃やごみ出し、生活音のルールを入居時に共有し、定期的に管理することが快適な住環境の維持につながるでしょう。

共有オフィスでの活用

共有オフィスは、会社員や個人事業主などが仕事場を共同で利用し、月額会費や時間制の利用料から収益を得る事業形態です。
まずは、周辺に在宅勤務者やフリーランスがどの程度いるかを調べ、想定する利用者に合った設備を整えることが重要でしょう。
具体的には、安定した通信回線や電源、作業しやすい机と椅子にくわえ、必要に応じて会議用の防音スペースも求められます。
また、平日と休日の利用状況を予測し、需要に応じた料金体系や営業時間を適切に設定していくことが重要です。
さらに、予約や決済をオンライン化し、電子錠などを導入すれば、運営の手間を抑えながら利用者の利便性も高められるでしょう。

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空き家ビジネスを成功に導くための3つの鍵

前章では、代表的な活用事業の事例について述べましたが、それをいかに軌道に乗せて成功させるかが重要となります。
ここでは、空き家事業を無事に成功へ導くための、重要な要素について解説していきます。

行政や専門家への相談

空き家活用の方向性を考える段階では、まず自治体の相談窓口で、利用できる支援制度や地域独自のルールを確認することが大切です。
とくに、用途地域によって建物の使い方が制限されるため、希望する事業がその場所で可能か事前に確かめておきましょう。
また、住宅を店舗や事務所へ転用する場合は、建築基準や消防設備の条件が変わることもあるため、改修前の相談が欠かせません。
専門的な判断が必要なときは、構造は建築士、登記は司法書士、税務は税理士など、分野に応じた専門家へ相談すると効率的です。
さらに、間取り図や築年数、予算の目安を用意して相談すれば、より具体的な助言を受けやすくなるでしょう。

地域需要の徹底調査

地域の需要を調べる際は、人口や年齢構成、世帯数、産業などの公的統計から、想定する利用者像を把握することが出発点です。
次に、物件から駅やバス停まで実際に歩き、交通量や生活利便施設を確認すると、数字だけでは分からない使いやすさが見えてくるでしょう。
また、近隣の賃貸住宅やシェアハウス、共有オフィスなどの料金や設備を比較し、選ばれる条件を整理することも大切です。
さらに、周辺住民や地域の事業者から話を聞けば、統計には表れにくい需要や地域特有の事情を把握できる場合があります。
最後に、空き家の広さや間取り、駐車場の有無と照らし合わせ、改修費と見込み売上から現実的な活用方法を絞り込みましょう。

補助金や税制の最適化

補助金を利用する場合は、自治体が実施する空き家改修や耐震化などの制度を調べ、対象工事や申請条件を早めに確認することが重要です。
制度によっては、工事着手前の申請が必要なため、補助額だけでなく、申請期限や着工できる時期まで確かめておくと安心でしょう。
また、複数の制度を併用できるかを確認し、補助対象となる費用と自己負担額を分けて資金計画に反映させる必要があります。
さらに、補助金が工事後に支給される場合に備え、入金までの自己資金や借り入れ枠を確保しておくことが大切です。
住宅から店舗へ変えると住宅用地の税負担軽減措置から外れる可能性もあるため、税理士などに確認し、月別収支と投資回収期間まで見通して判断しましょう。

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事前に知っておきたい懸念事項と3つの注意点

ここまで空き家活用事業の形態と成功の秘訣を解説しましたが、事業を始める前の懸念事項や注意点もしっかりと把握しておきましょう。
最後に、空き家活用を本格的に始める前に、押さえておきたい注意点について解説していきます。

修繕費や耐震補強費用

空き家を事業に使う前には、建築士などへ建物調査を依頼し、基礎や屋根、外壁、水回りなどの状態を把握することが大切です。
とくに、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準に該当するため、耐震診断の実施も検討すると安心でしょう。
改修費の目安は、屋根や外壁が100万円から200万円、水回りが150万円から300万円程度で、耐震補強にも150万円から200万円程度かかる場合があります。
そのため、予算を組む際は安全性に関わる工事を優先し、内装などは利用目的に応じて範囲を決めることが重要です。
また、工事中に追加修繕が見つかる可能性もあるため、見積もり額だけで資金を組まず、予備費を確保しておくと安心でしょう。

業態別での許認可取得

住宅以外の用途へ転用する場合は、事業内容が固まった段階で建築担当窓口や消防署へ相談し、許認可や手続きを確認することが大切です。
用途変更後の用途が特殊建築物に該当し、変更部分の床面積が200㎡を超える場合は、原則として建築基準法に基づく確認申請が必要です。
また、申請が不要な規模でも法令への適合は求められるため、避難経路や消防設備などの安全面を省くことはできません。
さらに、宿泊事業では旅館業法、飲食事業では保健所の営業許可など、業態ごとに手続きが必要になる場合があります。
工事前に平面図を用意して担当機関と打ち合わせをおこない、基準を満たしたうえで施工と検査を進めることが円滑な開業につながるでしょう。

売却などの最終的な計画

空き家活用を始める際は、事業が想定どおり進まなかった場合に備え、売却や転用を含めた出口戦略を考えておくことが大切です。
たとえば、稼働率や毎月の収支が一定の基準を下回ったときに見直すなど、撤退を検討する目安を開業前に決めておくと判断しやすくなります。
また、事業終了後は一般の賃貸住宅へ戻すほか、設備を残したまま収益物件として売却する方法も選択肢となるでしょう。
一方で、更地にして売却する場合は解体費用がかかり、土地の固定資産税負担が変わる可能性もあるため、事前の試算が欠かせません。
相続空き家の売却益から最大3000万円を控除できる特例は、事業利用で対象外となる場合があるため、不動産会社や税理士へ確認すると安心です。

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まとめ

空き家を活用したビジネスには、一般的な賃貸住宅としての貸し出しやシェアハウスへの転用、共有オフィスなど主に3つの代表的な事業形態があります。
空き家活用ビジネスを無事に成功させるためには、行政や専門家へ事前に相談し、地域の需要をしっかりと調査したうえで、補助金や税制を最大限に活用することが重要です。
本格的に事業を始める前には、建物の修繕や耐震補強にかかる費用の把握、用途変更に必要な許認可の取得、万が一の際の撤退計画を事前に確認しておくべきでしょう。