不動産の相続登記が義務化？罰則や所有権放棄も解説

ご親族から大切な不動産を引き継ぐにあたり、「相続登記の義務化によって具体的に何をいつまでにすればいいのだろう」とお悩みではありませんか。
手続きを放置してしまうと、過料などの罰則の対象になるリスクがあるだけでなく、権利関係が複雑になり将来の解決がさらに困難になる恐れがあります。
本記事では、相続登記が義務化された背景から、対象となる不動産や申請期限、さらには不要な土地を国庫に帰属させる新制度までを解説します。
これから不動産を相続するご予定がある方や、トラブルなくスムーズに手続きを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続登記が義務化された背景と所有者不明土地

不動産の相続登記義務化を理解するには、主におさえるべき社会背景があります。
まずは、法改正の要因となった所有者不明土地問題などの背景について解説していきます。

増加する所有者不明土地

所有者不明土地とは、登記簿を確認しても所有者がすぐに判明しない、または所有者と連絡が取れない土地を指します。
2016年時点の全国推計では所有者不明土地は約20.3％、約410万haに達し、九州本島を上回る規模とされました。
こうした土地が増えると、道路拡張や防災設備の整備で所有者確認に時間を要し、用地取得が遅れる可能性があります。
また、災害復興や高台移転でも権利者の調査や同意取得が必要となるため、事業を円滑に進めにくくなるでしょう。
地方の農地や山林だけでなく都市部の空き家や空き地にも関係するため、相続時に名義を整え、周辺環境を守りながら土地を適切に管理する意識がとくに重要です。

メガ共有と行政の課題

メガ共有とは、相続登記をしないまま世代交代が重なり、1つの土地を数十人から100人以上で共有している状態です。
たとえば、親の土地を複数の子が相続し、その子も亡くなると、孫やさらに次の世代へ権利が広がっていきます。
共有地全体を売却したり大きく変更したりする際は、原則として共有者全員の同意が必要となり、連絡や調整にも手間がかかるでしょう。
さらに、自治体が固定資産税の納税者を確認する場合も、各地から戸籍を集めて相続人を調査する必要があります。
そのため、相続時に名義を整理しておけば、土地の活用を進めやすくなり、将来の相続人や行政にかかる負担の軽減にもつながります。

義務化に至った立法経緯

相続登記とは、亡くなった方から不動産を引き継いだ際に、登記上の名義を相続人へ変更する手続きです。
以前は申請が法律上の義務ではなく、登記をするかどうかは基本的に本人の判断に委ねられていたのです。
しかし、人口減少や高齢化が進み、遠方の不動産を相続しても利用予定がなく、費用や手間を理由に登記を後回しにするケースが増えました。
そこで、所有者不明土地の発生を抑え、土地の管理や利用を進める目的で、2021年4月に民法や不動産登記法などの改正法が成立したのです。
この改正により2024年4月1日から相続登記が義務化され、施行前に相続した未登記の不動産も対象に含まれています。

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相続登記義務化の内容と罰則

前章では義務化に至った背景について述べましたが、実際のルールがどうなるのか気になりますよね。
ここでは、相続登記義務化の具体的な内容や罰則について解説します。

対象範囲と申請の期限

相続登記の義務は、土地だけでなく住宅やマンションなどにも適用され、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。
申請期限は、「相続が発生したこと」と「その相続で不動産を取得したこと」の両方を知った日から3年以内となります。
そのため、親が亡くなった事実を知っていても、遠方の土地を後から知った場合は、その取得を知った日が期限の起点になるでしょう。
また、施行前の相続ですでに取得を把握していた場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
遺産分割協議で取得者が決まったときも、協議成立の日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。

相続人申告登記の手続き

相続人申告登記は、遺産分割の話し合いや戸籍の収集に時間がかかる場合でも、簡単な申し出で申請義務を果たせる制度です。
まず、亡くなった方との関係がわかる戸籍謄本などと、自分の住所を証明する住民票を用意します。
この手続きは、ほかの相続人の同意や印鑑証明書を集めなくても1人で申し出ることができ、法定相続分を確定する必要もありません。
また、書類がそろえば管轄の法務局へ窓口や郵送、オンラインで申し出ることができ、登記官が氏名や住所、相続人である旨を登記します。
ただし、所有権の取得を示す登記ではないため、遺産分割で不動産を取得した場合は、その内容に基づく正式な相続登記が必要です。

住所等の変更義務と罰則

2026年4月1日からは、名義人の氏名や住所が変わった場合も、変更が生じた日から2年以内に変更登記を申請する義務があります。
施行前の変更も対象となるため、まだ手続きが済んでいない場合は、原則として2028年3月31日までに申請が必要です。
正当な理由なく怠ると過料の対象となり、相続登記は10万円以下、氏名や住所の変更登記は5万円以下とされています。
ただし、期限を過ぎると直ちに過料が科されるわけではなく、登記官から申請を促す通知が出される仕組みです。
戸籍収集に時間がかかる事情や重病などは正当な理由として考慮されるため、難しいときは法務局へ相談するとよいでしょう。

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相続したくない土地を手放す所有権放棄制度

ここまで義務化のルールを解説しましたが、不要な土地への対処法もおさえておきましょう。
最後に、相続した土地を手放したい場合に利用できる相続土地国庫帰属制度について解説していきます。

所有権放棄制度の概要

2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を、一定の条件のもとで国へ引き渡せる仕組みです。
相続登記の義務化と合わせて、利用予定がなく管理が難しい土地を抱えた場合にも、対応方法を選べるよう整えられました。
申請できるのは、相続や相続人に対する遺贈によって土地を取得した個人で、生前贈与や売買による取得は対象になりません。
また、土地を複数人で共有している場合は、共有者全員が共同で申請する必要があります。
特定の土地だけ相続前に手放す制度ではないため、相続後の管理や活用を検討する際の一つの有力な選択肢として理解しておくと良いでしょう。

国庫帰属の条件と負担金

国庫帰属制度では、どの土地でも申請できるわけではなく、建物がある土地や抵当権が設定された土地は対象外です。
他人が使う通路や水路を含む土地、土壌汚染がある土地も申請できず、境界が不明確な土地や所有権に争いがある土地も認められません。
さらに、管理に過大な負担がかかる崖や工作物がある場合なども承認されないため、事前確認が重要です。
申請時には1筆ごとに14000円の審査手数料がかかり、承認後には10年分の管理費用に相当する負担金を納めます。
負担金は原則として1筆20万円ですが、市街化区域の宅地や一定の農地、森林などは面積や区分によって金額が変わる点にも注意しましょう。

所有権放棄の際の注意点

土地の所有権が国へ移るのは、国庫帰属の承認を受けた後に、所定の負担金を納めた時点となります。
それまでは草刈りや樹木の剪定、必要な補修などを続ける責任があり、承認だけで管理義務がなくなるわけではありません。
また、負担金は納入告知書を受け取った翌日から30日以内に納める必要があり、期限を過ぎると承認が失効します。
審査手数料は不承認でも返還されず、建物の解体や境界確認の測量が必要なら、申請前に必要な総額を確認しておくことがとても大切です。
そのため、不動産会社への売却相談や自治体の空き地情報制度なども比較し、土地の状態に合う手放し方を慎重に検討すると良いでしょう。

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まとめ

所有者不明土地の増加や手続きの煩雑化といった社会課題を背景に、法改正がおこなわれ、2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました。
過去の相続分も対象として3年以内の申請が求められ、正当な理由なく義務を怠ると過料が科されるほか、2026年からは住所変更登記も義務となっています。
不要な土地を引き継いだ場合は、一定の要件を満たして審査手数料や負担金を納めることで、所有権を国へ手放す制度も有効な選択肢となるでしょう。