広告が5件あれば、競合は5戸？

同じマンションの売り物件を見つけたら、広告の件数ではなく、実際に販売中の住戸数を確認しましょう。そのうち何戸が、自宅と同じ買主の候補に入るかが大切です。

複数の不動産会社が同じ部屋を掲載していることがあります。階数・専有面積・間取り・写真が一致する広告は重複の可能性がありますが、同じ間取りが並ぶ棟では別住戸のこともあります。広告だけで決めつけず、担当者に販売状況の確認を頼みましょう。

たとえば、自宅が70㎡の3LDKで、売出し中の別住戸が50㎡の2LDKと72㎡の3LDKなら、先に比べたいのは後者です。広さだけでなく、予算や引き渡せる時期も近いほど、買主が両方を内覧する理由が生まれます。

同じマンションの売出価格と成約価格の比べ方

今の広告で分かるのは「買主がほかに何を選べるか」。過去の成約事例で分かるのは「どんな条件に、実際にいくら払った人がいたか」です。査定では資料を二つに分けてもらいましょう。

仮に70㎡の部屋が2,100万円、75㎡の部屋が2,250万円なら、どちらも1㎡あたり30万円です。ただし買主が用意する総額には150万円の差があります。㎡単価で広さの違いを整理し、最後は総額と入居後に必要な工事費を並べると、買主からどう見えるかが分かります。

姫路市内でも、姫路駅まで歩けることを優先する方と、車を日常的に使い敷地内駐車場を必要とする方では、比較するマンションが変わります。市全体の平均より、同じ暮らし方ができる物件の成約事例を優先しましょう。

広告・内覧で「この部屋を選ぶ理由」を伝える

エントランスや共用施設は同じ棟なら共通です。広告の最初の写真には、自室でしか確かめられないものを選びましょう。「収納豊富」より「玄関から廊下を通らずベビーカーをしまえる」、「眺望良好」より「食卓に座ると窓越しに空が見える」の方が、買主は自分の暮らしに当てはめられます。実際に該当する特徴だけを使います。

• 室内：間取り図だけでは伝わらない窓からの視線や家具の置きやすさを、普段の目線で撮影します。
• 設備：給湯器やコンロを交換した場合は、工事明細から年月と対象を確認。「全面リフォーム済み」とひとまとめにしません。
• 共用部：玄関からエレベーター、ごみ置き場、駐車場まで実際に歩いて案内します。駐車区画を引き継げるかは別に確認します。

管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画、総会で決まった工事や負担の変更も整理します。これらは他の部屋より優れていると言うためではなく、「この建物に住んだら月々いくらかかるか」という疑問に答える資料です。検討中の案と決定事項は分けて伝えましょう。

今売る・待つ・値下げする判断基準

競合が先に売れるのを待っても、その間に次の住戸が出ないとは限りません。待つ理由があるか、いつまで待てるかを先に決めます。たとえば空室の管理費と修繕積立金が合計月3万円なら、3か月待つ負担はこの2項目だけで9万円です。希望の引き渡し日に間に合うかも合わせて比べましょう。

すでに販売中なら、「どこで検討が止まったか」で次の手が変わります。

• 広告は見られるのに問い合わせが少ない：検索結果に並ぶ総額と1枚目の写真を競合と並べ、自宅の特徴がひと目で伝わるか確かめます。
• 問い合わせはあるのに内覧が決まらない：内覧可能な曜日や引渡し時期、駐車場の回答待ちが障害になっていないか確認します。
• 内覧後に別住戸が選ばれる：見送り理由を担当者に聞きます。近い条件の住戸より割高という声が重なり、成約事例からも裏付けられるなら価格を見直します。

まとめ｜査定のときに聞きたいこと

査定では「うちの部屋と同じ買主が比較するのはどの住戸ですか」「その中で、うちを選ぶ理由と見送る理由は何ですか」と聞いてみてください。比較する相手と価格の根拠が分かれば、写真を変える、内覧枠を増やす、価格を調整するという選択肢を、売り急ぐことなく検討できます。