姫路市での不動産個人間売買の手順【2026年最新】｜トラブル防止に役立つ専門家活用

1．個人間売買と仲介を依頼する売買の違い

自分の不動産を親族や知人へ売る際、必ず仲介会社を入れなければならないわけではありません。ただし、仲介を省けば調査や契約上の確認が不要になるわけでもありません。

この記事では、事業として反復継続する売買ではなく、個人が所有する土地・建物を売却するケースを扱います。また、売主・買主がどちらも個人でも、不動産会社に仲介を依頼することは可能です。

買主が決まっている場合でも、調査や契約、決済調整のために仲介を相談する選択肢があります。引き受けてもらえる業務と費用を、依頼前に確認しましょう。

2．価格を安くしすぎると贈与税の問題が生じる場合も

親族・知人間で合意した価格でも、著しく低い価格なら、時価との差額が贈与とみなされる場合があります。

国税庁は、個人から著しく低い価格で財産を取得した場合、時価と支払額の差額を贈与で取得したものとみなすと説明しています。土地・建物の時価は、通常の取引価額に相当する金額です。

「時価の半額以上なら大丈夫」という一律の基準ではありません。著しく低いかどうかは個別事情に基づいて判断されます。親族でなく、知人への売却でも確認が必要です。詳しくは国税庁「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」をご確認ください。

価格を決めた理由を資料に残す

• 条件の近い周辺取引事例や、不動産会社の査定資料を確認する。
• 道路・境界・建物の傷みなど、価格に影響する条件を整理する。
• 固定資産税評価額や相続税評価額を、そのまま売買の時価と決めつけない。
• 価格の説明が難しい場合は、不動産鑑定士や税理士へ相談する。

3．親族間売買では3,000万円特別控除にも注意

親子・夫婦など、税法上「特別の関係がある人」への売却は、マイホームの3,000万円特別控除の対象外です。

対象外となる関係には、親子・夫婦のほか、生計を一にする親族や、売却後にその家で同居する親族なども含まれます。単に「親族だから全部同じ」と判断せず、続柄や生活状況を確認してください。

この特例は、一定の要件を満たす場合に売却益から最高3,000万円を控除する制度です。親族間で通常の価格で売っても、相手との関係による制限は別に確認が必要です。国税庁「マイホームを売ったときの特例」を参考にしてください。

4．住宅ローンが使えるかは契約前に確認する

親族間売買を住宅ローンの対象にしていない金融機関もあります。「普通の住宅購入と同じ条件で借りられる」と考えて先に契約しないことが大切です。

例えば、りそな銀行の公式FAQは、親族間売買での住宅ローンを取り扱わないと案内しています。すべての金融機関に共通する回答ではないため、利用を希望する金融機関に確認してください。

• 売主と買主の続柄、同居の有無、購入後に住む人を正確に伝える。
• 売買価格、自己資金、物件情報、既存の抵当権を伝える。
• 仲介の有無と、売買契約書・重要事項説明書等の必要書類を確認する。
• 審査の段階と必要日数、融資実行までの条件を確認する。

知人間の直接売買でも、取扱条件や必要書類は確認が必要です。申込み可能という回答は、融資承認ではありません。融資が受けられなかった場合の契約の扱いも、契約前に専門家と整理しましょう。

売主に住宅ローンが残っている場合

買主が代わりに毎月返済すれば、自動的に名義や債務を引き継げるわけではありません。売主の金融機関に完済・抵当権抹消等の条件を確認し、売買代金で不足する場合の資金も整理します。

5．姫路市の土地・建物で調べておきたいこと

登記・道路・境界・建物・利用制限を確認し、「知っている物件だから大丈夫」で済ませないようにします。

• 名義と権利：登記名義人、共有者、抵当権、差押え等の有無。
• 道路と私道：建築基準法上の道路種別、接道、私道持分、通行や掘削の条件。
• 境界と越境：測量図、境界標、塀・屋根・配管などの越境と既存の合意書。
• 建物：増改築履歴、未登記部分、雨漏り、シロアリ、設備の不具合。
• 利用・災害情報：用途地域、建築制限、給排水、ハザードマップ等。
• 利用者：賃借人や居住者の有無、引渡し後も住み続ける人がいるか。

用途地域等は姫路市の案内・Webマップで確認できます。ただし、用途地域が分かっただけで建て替え可能と判断することはできません。道路や敷地の条件も、関係窓口や専門家へ確認しましょう。

相続したままの物件や共有物件では、名義と売却する権利の範囲を整理します。物件全体を売る場合は、共有者全員の合意など必要な準備を確認してください。

6．契約書に残しておきたい条件

親しい相手ほど、価格以外の条件まで書面にして、売主・買主が同じ理解になっているか確認します。

「現状渡し」だけでは責任の範囲は明確にならない

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約で約束した内容と違う場合に問題となる売主の責任です。建物の状態を告知書等にまとめ、契約内容と合わせて確認します。

責任を負わない特約を付けても、知りながら告げなかった事実については免責されません。把握している雨漏りや不具合は書面で伝え、不明なことは不明としてください。全日本不動産協会の解説も参考になります。

ひな形を使う場合も、そのまま署名せず、実際の取引条件に合うか専門家へ確認しましょう。売却後も売主が住み続けるなら、使用期間や費用などの取り決めも別途必要です。

7．代金決済・登記・引渡しの進め方

代金を先に全額渡す、名義だけ先に変えるといった進め方は避け、支払いと登記申請の準備を連動させます。

1. 契約前に価格・税務・資金を確認
   融資の取扱いと物件調査を進め、契約条件を整理します。
2. 契約を締結し、必要書類を準備
   本人確認資料、登記関係書類などを司法書士等に確認します。
3. 決済前に金融機関と司法書士が段取りを確認
   融資実行、売主ローンの返済、抵当権抹消、移転登記の準備を調整します。
4. 決済日に書類・本人・意思の確認を受ける
   登記申請に必要な条件が整っているか確認したうえで、決めた手順で送金します。
5. 着金を確認し、登記申請・引渡しへ進む
   金融機関・司法書士と連携し、鍵や書類を渡します。登記の完了は後日確認します。

送金と登記の完了が、同じ瞬間に行われるわけではありません。個別の資金の流れに合わせて、司法書士・金融機関と具体的な順序を決めてください。

代金は銀行振込など記録が残る方法で支払い、契約書・振込記録・領収書を保存します。契約書だけ作って実際には支払わない、受け取ったお金をすぐ返すといった形では、売買の実態や別の贈与の問題が生じるため、事前の税務確認が必要です。

登記手続きの概要は法務局「登記の申請を御検討されている皆さまへ」をご参照ください。取引期間は融資・登記・境界等の状況で変わるため、一律に何か月と決めずに逆算しましょう。

8．仲介手数料以外の費用と、専門家の役割

直接売買でも、税金・登記・調査等の費用は別に考える必要があります。

紙の契約書に係る印紙税、登記の登録免許税や専門家報酬、買主の不動産取得税、売主の譲渡所得に関する税金などを確認します。金融機関の手数料、測量や建物調査、片付けが必要になる場合もあります。適用要件や費用負担は個別に確認してください。

登記を依頼しただけで、建物の調査や税務確認まですべて含まれるわけではありません。「誰に、何を、どこまで頼むか」を明確にしておくことが大切です。

9．関係を守るために避けたい3つの失敗

① 「身内価格だから」で根拠を残さない

後から税金や公平性を巡って意見が分かれるおそれがあります。価格資料と合意内容を保存し、税務上の扱いを先に確認します。

② 不具合や境界を口頭で済ませる

「聞いていない」「修理してもらえると思っていた」という認識の違いを防ぐため、状態・未確認事項・費用負担を具体的に書面にします。

③ 融資・登記の確認前に支払いを進める

ローンが利用できない、抵当権を外せない、書類が足りないなどで予定が崩れる場合があります。契約・送金前の確認事項と、進められなかった場合の扱いを決めましょう。

11．まとめ｜親しい相手だからこそ書面と第三者の確認を

姫路市で親族や知人へ不動産を売る場合、相手が決まっていても確認すべきことは少なくありません。価格の根拠、税金、融資の取扱い、物件の状態、支払いと登記の段取りを整理することが重要です。

まずは「誰から誰へ」「いくらで」「誰の資金で支払い、誰が住むのか」をまとめて相談してください。大切な関係を守るためにも、曖昧なまま契約せず、必要な専門家の確認を受けながら進めましょう。